Gabriel Armendi, exdelegado municipal de la Zona II de Los Talas, denunció en una inspección grabada en el lugar que los loteos clandestinos de la calle 100 convirtieron dos terrenos rurales de 40 por 70 metros en seis lotes, sin mensura oficial y sobre una zona inundable de Berisso.
El recorrido, registrado en video, reúne cinco señalamientos: subdivisión bajo cota, una calle inventada, venta de espacio público, desagües obstruidos y falta de respuesta municipal. Se trata de denuncias de Armendi y de vecinos.
Loteos clandestinos en Berisso: qué se denuncia en la calle 100
De dos terrenos a seis lotes
Los loteos clandestinos suelen presentarse como oportunidades accesibles para familias que buscan un terreno propio. En la calle 100, según la denuncia, la realidad sería otra: parcelas rurales fraccionadas sin autorización y vendidas sin garantías de escrituración.
Según Armendi, las parcelas originales fueron subdivididas sin planos aprobados. «De dos terrenos 40 por 70 hicieron seis terrenos», afirma durante el recorrido.
La medición coincide con un reclamo previo de los vecinos. Según El Mundo de Berisso, los habitantes de la calle 100 describieron seis terrenos: cuatro de 20 por 50 metros y dos de 20 por 40.
Los vecinos agregaron que el área de Planeamiento municipal les informó que esas tierras no pueden subdividirse por estar bajo cota y ser espacio rural.
Una calle ciega y un lote que incluía la calle
Para dar salida a los lotes traseros se trazó una calle que termina en el fondo de una vivienda. Dos terrenos quedan sobre un margen, dos sobre el otro y dos al fondo, con acceso exclusivo por esa traza.
Armendi sostiene que las mediciones no fueron hechas por agrimensores. Según su relato, a un comprador le vendieron un terreno que abarcaba la mitad de la calle proyectada, por lo que corrió su alambrado alrededor de un metro y medio.
«Marcaron los terrenos de noche… a este hombre le vendieron la calle», resumió el exdelegado, según publicó ELCORREOGRÁFICO en su investigación previa.
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Los vecinos también mencionaron que las tareas de marcado se realizaban de noche, de acuerdo con el medio local citado.
Armendi añade que los ocupantes de los lotes del fondo abrieron una puerta hacia un campo privado lindero, que se extiende en dirección a la Ruta 11.
Que se analiza desde los planos catastrales de provincia y municipial
Los datos de ARBA permiten dimensionar la denuncia. Según el catastro del Partido de Berisso (Circunscripción VII, Sección R, Fracción 20, Parcela 11), el predio tiene 3.096 metros cuadrados, con unos 43 metros de frente por 72 de fondo.
Con esas medidas, el análisis de ELCORREOGRÁFICO arroja que la división más ajustada a la superficie real da seis lotes uniformes de 18 por 24 metros, o sea 432 metros cuadrados cada uno. Los lotes sumarían 2.592 metros cuadrados, y una calle interna de 7 metros por 72 de largo ocuparía otros 504. El total (3.096) coincide exactamente con la superficie catastral.
Las medidas denunciadas son otras. Suponiendo que son seis lotes de 20 por 24 metros, con la misma calle de 7 metros, requerirían 47 metros de frente, cuatro más de los que tiene la parcela. Según el análisis, esa diferencia solo pudo salir de la calle pública lindera, de unos 15 metros de ancho: cuatro metros por 72 de largo, es decir, 288 metros cuadrados de la vía pública.
Las trazas de calles públicas no pueden ser reducidas ni absorbidas para uso privado sin una convalidación legal de cierre o una modificación urbana aprobada por la Municipalidad de Berisso y la Provincia, en el marco del Decreto-Ley 8912/77. En el material relevado no consta que exista esa autorización.
Desagües tapados y riesgo de anegamiento
El tercer eje de los loteos clandestinos denunciados es hídrico. Armendi indica que la maquinaria de relleno tapó zanjas de escurrimiento y que los caños fueron colocados a distintas alturas, sin nivelación técnica.
Para el exdelegado, esa disposición deja a la zona sin salida de agua ante una lluvia fuerte. «Todo lo que está afuera del terraplén son zonas inundables», remarcó, y añadió que allí no se puede habilitar ni subdividir.
Qué dice la normativa sobre terrenos inundables
La provincia de Buenos Aires regula la subdivisión del suelo mediante el Decreto-Ley 8912/77. Sus fundamentos publicados en el sitio oficial de normas bonaerenses establecen la responsabilidad primaria de las municipalidades en la planificación del espacio físico de cada partido.
Esa responsabilidad incluye zonificar, autorizar subdivisiones y controlar que se cumplan. Por eso el reclamo de Armendi apunta al Ejecutivo local y no solo a los comercializadores de los loteos clandestinos.
La lógica es simple: si un terreno bajo cota se divide y se vende sin plano aprobado, el control previo del Estado municipal falló o no se ejerció. Esa es la pregunta central que los vecinos trasladan hoy a las autoridades.
Además, la Ley 6254 de 1960 prevé una cota mínima de terreno para habilitar subdivisiones, según una presentación sobre línea de ribera y ordenamiento territorial bonaerense.
Cabe aclarar que la aplicación de esas normas a cada parcela de la calle 100 debe ser determinada por las áreas técnicas competentes. Este medio no accedió a planos ni a certificados de cota del caso.
Señalamientos a la inmobiliaria y al Municipio
Armendi atribuye la comercialización a Mijailovsky y Asociados, firma que, según sus dichos, mantiene vínculos con la gestión del intendente Fabián Cagliardi y con administraciones anteriores.
También sostiene que Catastro y Casa de Tierra, áreas conducidas por funcionarios de confianza del intendente, concentran la información sobre qué predios son fiscales, municipales o provinciales, y que esa información se usaría para articular negocios privados.
Son afirmaciones del denunciante que no fueron confirmadas por fuentes oficiales. Tampoco constan, en la documentación revisada, denuncias judiciales ni resoluciones administrativas sobre la calle 100. Armendi, además, es dirigente político: se sumó recientemente al frente Vamos, junto a Pablo Swar, con proyección hacia 2027.
Los vecinos de la calle 100 aseguran haber informado la situación al Municipio y al propio intendente. Según el medio local citado, hasta la publicación de su nota no habían recibido respuesta.
ELCORREOGRÁFICO mantiene abierto el espacio para la versión de la Municipalidad de Berisso y de Mijailovsky y Asociados.
Un problema que ya aparece en la región
El avance de los loteos clandestinos sobre zonas rurales y bajas no es exclusivo de Los Talas, el barrio de mayor expansión demográfica del distrito.
La calle 100 no sería un caso aislado. En un episodio anterior, la Municipalidad de Berisso advirtió públicamente sobre la venta de loteos clandestinos en Los Talas, según Punto Capital Noticias.
En esa oportunidad, un funcionario señaló que no había habido presentación formal alguna para urbanizar las tierras y que las parcelas vendidas eran de 590 metros cuadrados, cuando la zonificación exige no menos de una hectárea.
En la vecina La Plata, la Justicia ordenó detenciones y frenó diez emprendimientos ilegales, de acuerdo con Infocielo. Allí, un relevamiento municipal identificó 435 barrios y proyectos de loteo irregulares.
Cómo evitar comprar en loteos clandestinos
Frente a los loteos clandestinos, la prevención recae también en el comprador. El riesgo central es quedar con un terreno que no puede escriturar ni conectar a servicios. Antes de pagar una seña, conviene verificar tres puntos:
- Que exista un plano de mensura aprobado y un número de partida individual.
- Que la zonificación municipal permita subdividir ese predio y que no esté bajo cota.
- Que haya factibilidad de agua y energía otorgada por las prestadoras.
La Municipalidad de Berisso ofreció asesoramiento previo a la compra en la advertencia mencionada. Consultar a Planeamiento y a un agrimensor matriculado reduce el margen de error. Ante cualquier duda, evitar los loteos clandestinos protege los ahorros familiares y el acceso básico.
Qué falta confirmar
Quedan puntos abiertos: si existe expediente de subdivisión, qué respuesta dará el Ejecutivo y si algún organismo inspeccionará el lugar.
También resta saber cuántas familias compraron ya un lote, bajo qué tipo de boleto o acuerdo, y si hubo presentaciones formales ante la Dirección de Catastro o ante organismos provinciales de control urbano.
Para Armendi, la preocupación inmediata es el agua. Sin zanjas despejadas y con caños desnivelados, advierte, una lluvia muy intensa podría anegar los lotes y las viviendas que se construyen sobre la traza.
Mientras tanto, los loteos clandestinos de la calle 100 en Los Talas siguen siendo una denuncia con registro audiovisual, testimonios vecinales y reclamos sin respuesta pública conocida. La discusión sobre los loteos clandestinos en Berisso seguirá abierta mientras no haya controles visibles.
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