El Concejo Deliberante de La Plata aprobó el 2 de diciembre de 2025 el nuevo Código de Ordenamiento Urbano y Territorial (COUT), una normativa que regirá el desarrollo de la ciudad durante los próximos 50 años. La sanción, impulsada por el intendente Julio Alak, se produjo en un proceso acelerado que generó una controversia sin precedentes, marcada por el rechazo contundente de organizaciones profesionales, civiles y ambientalistas que denunciaron la falta de tiempo, transparencia y consenso técnico.
Con una votación de 22 votos a favor y uno en contra, el código que moldará el crecimiento urbano de la capital bonaerense fue debatido en poco más de un mes, un plazo que múltiples instituciones calificaron de insuficiente para analizar una normativa de tal magnitud. Las críticas apuntan a una «injustificable premura» que habría impedido un debate técnico profundo y una participación ciudadana genuina, alimentando sospechas sobre presiones del sector inmobiliario para lograr una aprobación rápida.
Un plan de medio siglo aprobado en tiempo récord
El aspecto más controvertido del nuevo COUT es el vertiginoso calendario de su aprobación. Desde su presentación por parte del Ejecutivo municipal hasta su sanción transcurrieron apenas 30 días, un período que contrasta radicalmente con la envergadura de una norma diseñada para definir el futuro urbano durante medio siglo.
La consulta pública habilitada a través de la web municipal duró solamente 15 días, un plazo que la ONG DNI City Bell calificó de «irrisorio para analizar un documento de tanta relevancia». Esta organización, que defiende la identidad de las localidades del Eje Norte como City Bell, Gonnet y Villa Elisa, denunció que la consulta a universidades, colegios profesionales y vecinos se realizó de manera «extemporánea», es decir, fuera de tiempo.
La concejal y arquitecta Belén Muñoz, quien emitió el único voto en contra, sostuvo que una norma de esta magnitud «requería un debate de entre 90 y 120 días», según reportó el portal 0221.com.ar. Incluso concejales que votaron a favor, como Juan Manuel Garmendia del PRO y Javier Mor Roig de la UCR, admitieron públicamente que los tiempos de debate fueron insuficientes.
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La velocidad inexplicable del proceso llevó a El Correo Gráfico a advertir sobre la existencia de presiones para lograr una aprobación antes de fin de año, particularmente considerando que los expedientes de construcción ingresados antes del inicio del debate legislativo no serán alcanzados por la nueva normativa, lo que podría haber creado un incentivo para que ciertos desarrolladores apuraran la sanción.
El «consenso» desmentido por las instituciones
Tras la aprobación, el intendente Julio Alak celebró en sus redes sociales el nuevo código como un «hito histórico» que garantiza «un crecimiento ambientalmente sustentable, transparencia y seguridad jurídica», agradeciendo el trabajo conjunto con universidades, colegios profesionales y 600 participantes. Sin embargo, este discurso de consenso choca frontalmente con el rechazo unificado de las principales instituciones técnicas y comunitarias de la ciudad.
El Colegio de Arquitectos de La Plata (CAPBAUNO) emitió un comunicado contundente donde declaró públicamente: «No avalamos ni el proceso ni el resultado final del nuevo Código», según consignó 0221.com.ar. La entidad profesional fue más allá, calificando el proceso como un «insulto a la inteligencia de los platenses» y una «oportunidad perdida».
Los arquitectos diferenciaron dos etapas en el proceso: mientras la primera fase del plan territorial fue considerada «virtuosa» y participativa, la elaboración del código definitivo se realizó «de manera unilateral por equipos municipales», ignorando a los expertos. Denunciaron que el paso del proyecto por el Consejo Único de Ordenamiento Territorial fue «fugaz» y no proveyó «tiempo ni documentación suficiente para producir un dictamen serio».
Por su parte, DNI City Bell cuestionó en una carta dirigida al intendente y concejales: «¿Cuál fue el apuro por aprobar este Código? Porque no discutirlo con los actores relevantes de la comunidad y los vecinos en general y que el mismo fuera el resultado de una construcción colectiva como debe ser?». La organización advirtió que el código habilita edificios de hasta 6 pisos en el Camino Parque Centenario y que «sigue careciendo de estudios que justifiquen una transformación del Eje Norte».
Vacíos legales y discrecionalidad estatal
Más allá de la polémica sobre los tiempos y el proceso, la nueva normativa presenta fallas técnicas estructurales que amenazan con generar más problemas de los que busca resolver. La concejala Belén Muñoz fundamentó su voto negativo en «razones estrictamente técnicas», advirtiendo sobre la falta de un «acople coherente» entre el código anterior y el nuevo, lo que «deja vacíos legales» que, en su opinión, «lejos de ordenar, abre puertas a futuros conflictos».
Estos vacíos legales amplían el poder discrecional de los funcionarios municipales para interpretar las reglas, reduciendo la seguridad jurídica que toda normativa urbana debería proveer. En lugar de ofrecer reglas claras y previsibles, el código aumenta el margen de arbitrariedad en la toma de decisiones administrativas.
La crítica de Muñoz también tuvo un componente ideológico, calificando al código de tener un «tinte intervencionista, casi soviético», donde «el municipio pretende regular el mercado inmobiliario desde calle 12», según reportó El Correo Gráfico.
Amnesia ambiental en una ciudad marcada por las inundaciones
La ONG Nuevo Ambiente lideró los cuestionamientos desde una perspectiva ecológica, advirtiendo que el COUT fue aprobado «sin debate suficiente ni planificación estratégica» y no representa un código «sustentable en lo ambiental». La organización señaló que el debate público se redujo casi exclusivamente a la altura de los edificios, ignorando aspectos más complejos y fundamentales.
«Un Código no puede discutirse sólo en términos de dos pisos más o menos. Tiene que partir de un diagnóstico integral que contemple servicios, movilidad, infraestructura y ambiente», afirmaron desde Nuevo Ambiente. La entidad denunció que el COUT no presenta estudios sólidos sobre la capacidad de la infraestructura básica para sostener la densificación propuesta.
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Las alertas ambientales son particularmente graves para una ciudad con antecedentes trágicos de inundaciones:
- No se avanzó en medidas claras para proteger las planicies de inundación cercanas a los arroyos.
- La expansión urbana que promueve el código disminuye la capacidad de absorción del suelo, incrementando la vulnerabilidad hídrica.
- Existe preocupación por el impacto en el cordón frutihortícola, donde la expansión sin control podría provocar la depresión de las napas de agua subterránea y aumentar la contaminación.
- La normativa no incluye incentivos para construcciones sustentables como techos verdes, uso de energías renovables o sistemas de recuperación de agua de lluvia.
«La planificación no puede construirse de espaldas al ambiente ni a la experiencia reciente de la ciudad», advirtió Nuevo Ambiente, según citó InfoPlatense.
Los cambios en el mapa urbano: redistribución de densidades
El nuevo COUT introduce modificaciones significativas en la configuración urbana de La Plata, estableciendo una regla general que limita la altura máxima al ancho de la calle, con un tope absoluto de 10 pisos. Sin embargo, su aplicación varía estratégicamente según la zona.
En las avenidas del microcentro como 7, 13 y 44, donde antes se permitían edificios de hasta 12 y 14 niveles, la nueva normativa establece un máximo de 10 pisos. Por el contrario, en calles más angostas del centro se aumenta el límite de 6 a 8 pisos. La Avenida Circunvalación pasa de 6 a 10 niveles, y nuevos corredores como las avenidas 38, 19 y 66 podrán alcanzar los 10 pisos.
En localidades como City Bell y Gonnet, se reduce el límite de 4 a 3 pisos, buscando preservar el perfil residencial de baja densidad, según informó el diario El Día de La Plata.
Uno de los pilares de la reforma es el Coeficiente de Unidades Funcionales (CUF), diseñado para evitar la proliferación de monoambientes e incentivar viviendas con un promedio de 55 metros cuadrados. Sin embargo, tras negociaciones políticas con la oposición, se introdujo una modificación crucial: las parcelas de hasta 200 metros cuadrados quedaron exceptuadas del CUF, creando una paradoja ya que en los lotes más pequeños, donde más se desarrollan estas unidades, se podrá seguir construyendo sin límite en el número de monoambientes.
El impacto económico: vivienda más cara
El análisis más preocupante proviene del propio sector inmobiliario, que anticipa un encarecimiento generalizado del metro cuadrado como consecuencia directa de la nueva normativa. El argumento central, publicado por 0221.com.ar, es que el COUT reduce la cantidad de metros edificables en gran parte del casco urbano, comprimiendo la oferta futura.
En avenidas importantes, la capacidad de construcción se reduce hasta en un 30% al pasar de 13 a 10 niveles. Ante una oferta que se reduce y una demanda que se mantiene constante o aumenta, los precios tienden a subir. Los desarrolladores sentenciaron: «La reducción de oferta que provocará el nuevo COUT, más el aumento de demanda que está experimentando el mercado real estate a nivel nacional y platense, llevará el m2 de la ciudad a un precio más elevado».
Este encarecimiento del metro cuadrado para la compra impactará directamente en el mercado de alquileres. Si el costo de producir nuevas unidades aumenta y la oferta crece más lentamente, el stock de viviendas para alquilar se vuelve más escaso en relación con la demanda. Este desequilibrio podría provocar aumentos más rápidos en los alquileres, el desplazamiento de inquilinos a zonas más alejadas y una mayor tensión en el acceso a la vivienda para jóvenes y sectores medios.
El nuevo código también revaloriza las propiedades existentes. Al ser más difícil replicar edificios con las mismas alturas y densidades anteriores, el stock existente se convierte en una oferta consolidada que gana valor relativo, ampliando potencialmente la brecha de precios entre zonas con diferentes restricciones.
Un futuro urbano entre sombras e incertidumbre
El nuevo Código de Ordenamiento Urbano y Territorial de La Plata ya es una realidad que regirá el desarrollo de la ciudad durante medio siglo, pero nace marcado por una profunda crisis de legitimidad. La aprobación express en 30 días impidió el debate técnico necesario y alimentó las sospechas sobre intereses sectoriales; el pregonado consenso fue desmentido por el frente unificado de instituciones profesionales y organizaciones civiles; y las fallas técnicas y ambientales prometen una ciudad con vivienda más cara, mayor discrecionalidad estatal y una alarmante falta de previsión frente a los desafíos ecológicos.
Con el código ya en vigencia, La Plata enfrenta interrogantes fundamentales sobre su futuro: ¿logrará la ciudad el crecimiento ordenado y sustentable que promete el oficialismo, o se sembraron las semillas de conflictos urbanos, sociales y ambientales que las próximas generaciones deberán enfrentar? La respuesta solo podrá escribirse en los años venideros, cuando las consecuencias de estas decisiones se materialicen en el tejido urbano y en la vida cotidiana de los platenses.
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